Diagnostics obligatoires à annexer au bail
Les diagnostics doivent être au nom du propriétaire et respecter une date de validité. Regroupés dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), ils varient selon la date du permis de construire, la localisation du bien et l'âge des installations. Ils doivent être réalisés avant la publication de l'annonce, par un diagnostiqueur certifié, et sont à la charge du propriétaire.
Diagnostic de Performance Énergétique — obligatoire pour tout bien disposant d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire. Valide 10 ans.
Mesure de la surface habitable — obligatoire pour les lots de copropriété.
Obligatoire pour les biens construits avant 1997.
État des Risques et Pollutions — inondations, sismicité, sols pollués, etc.
Constat des Risques d'Exposition au Plomb — pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949.
Diagnostics obligatoires si les installations ont plus de 15 ans.
Nouveau DPE — contenu opposable
Le contenu du DPE est désormais opposable comme les autres diagnostics du DDT. Sa durée de validité est fixée à 10 ans. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu'au 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 janvier 2021 l'étaient jusqu'au 31 décembre 2024.
Calendrier des interdictions à la location
La Loi Climat et Résilience impose progressivement l'interdiction de mise en location des logements énergivores.
Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements F et G ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires. Dès 2025, le locataire peut engager un recours pour demander une mise en conformité énergétique. Des exceptions existent pour les logements soumis à des contraintes architecturales, patrimoniales, ou en copropriété ayant refusé des travaux.
Durée du bail — Résiliation — Congé
Minimum 3 ans pour un bailleur personne physique ou société civile familiale. Minimum 6 ans pour un bailleur personne morale (art. 10 et 13 de la loi).
À tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue ou en cas de premier emploi, mutation, perte d'emploi, raisons de santé (60 ans+), ou bénéficiaires du RSA.
Préavis de 6 mois minimum avant le terme. Le congé doit être motivé : reprise du logement, vente, ou motif légitime et sérieux (inexécution des obligations du locataire).
6 mois avant le terme, le bailleur peut proposer un renouvellement à durée réduite (≥ 1 an) pour raisons familiales/professionnelles, ou une réévaluation du loyer si manifestement sous-évalué.
Sans congé ni renouvellement dans les délais, le bail est reconduit tacitement aux conditions antérieures pour 3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale).
Un exemplaire vous est obligatoirement remis lors de la signature. Il est établi contradictoirement, daté, en présence de toutes les parties, entrée et sortie.
Communes en zone tendue — Val-d'Oise (95)
En zone tendue, le préavis du locataire est réduit à 1 mois (Loi Alur, 24 mars 2014).
Indice de Référence des Loyers — IRL
L'IRL permet de réviser le loyer une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de l'IRL à utiliser est celle indiquée au bail, ou à défaut le dernier indice publié au moment de la signature.
Important : depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 en outre-mer), il est interdit de réviser le loyer d'un logement classé F ou G lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal au loyer de base et au complément de loyer cumulés.
Honoraires de location
Les honoraires du locataire sont réglementés. Ceux du bailleur sont libres, mais ne peuvent être inférieurs aux honoraires du locataire. Ils sont payables à la signature du contrat.
| Type de bien | Prestation incluse | Locataire | Bailleur |
|---|---|---|---|
| Appartement / Maison Zone tendue |
Visite, dossier, rédaction bail | 10 € TTC/m² | 10 € TTC/m² |
| Appartement / Maison Hors zone tendue |
Visite, dossier, rédaction bail | 8 € TTC/m² | 8 € TTC/m² |
| État des lieux d'entrée | Établissement et remise | 3 € TTC/m² | 3 € TTC/m² |
| Box / Garage / Parking | Recherche, bail, état des lieux | 2 mois de loyer CC TTC partagé 50/50 | |
| Local commercial / Bureau Bail commercial ou professionnel |
Recherche du local | 10 % du loyer annuel HT min. 700 € TTC |
— |
| Rédaction bail d'habitation seul | — | 300 € TTC partagé 50/50 | |
| Estimation | — | Gratuite | |
Bail + visites + constitution dossier : 50 × 10 € = 500 € TTC
État des lieux d'entrée : 50 × 3 € = 150 € TTC
Total pour le locataire : 650 € TTC — identique pour le bailleur.
TVA au taux de 20 % en vigueur. Aucun frais supplémentaires chez BIETRIX.
Pour se prémunir des loyers impayés, il est possible de prévoir dans le bail un acte de caution solidaire, gratuit et aussi efficace que les assurances loyers impayés coûteuses.
Sélection rigoureuse des locataires — la décision finale du locataire reste toujours celle du bailleur, sur la base du dossier constitué.
En ces temps troublés, méfiez-vous des professionnels ou particuliers mal intentionnés. N'envoyez jamais d'argent pour réserver un logement, régler des frais d'agence, un bail ou un dépôt de garantie avant la signature : ces frais sont payables uniquement à la signature du bail.
BIETRIX immobilier ne faisant pas de gestion locative, le loyer est payable directement au bailleur.
Agence indépendante à l'Isle-Adam depuis 1986
Réactivité, disponibilité, conseil — un interlocuteur unique joignable du début de l'opération jusqu'à l'entrée dans les lieux. Notre mission : recherche du locataire, rédaction du bail et de l'état des lieux.
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